Kann Ihr Unternehmen eine Mietminderung geltend machen?

Angesichts der derzeitigen Umstände im Lichte der COVID-19-Krise ist es vielen Unternehmen nicht möglich, ihre gemieteten Räumlichkeiten zu nutzen, gleichzeitig sind sie jedoch nicht von ihrer Verpflichtung zur Zahlung von Miete im Rahmen ihrer jeweiligen Mietverträge befreit.

Gehört der Mieter zu den am stärksten betroffenen Wirtschaftszweigen (Restaurants, Hotels, Tourismus, Luftverkehr usw.), so hat er das Recht, einen Aufschub der Mietzahlungen (hier im Einzelnen beschrieben) zu beantragen. Vergleichbare Maßnahmen wurden in Bezug auf Immobilien ergriffen, die Unternehmen von staatlichen oder kommunalen Behörden anmieten.

Haben andere Mieter entsprechende Möglichkeiten, die ihre Mietverträgen vorsehen?

Um die Chancen einer Mietminderung oder eines Zahlungsaufschubs zu bewerten, raten wir Mietern wie folgt vorzugehen:

1. Der erste und offensichtlichste Schritt wäre die Überprüfung des Mietvertrags selbst. Sieht er die Möglichkeit vor, dass der Mieter unter bestimmten Umständen eine Mietminderung verlangen kann? Können bestimmte Bestimmungen in der gegenwärtigen Situation angewandt werden?

a. JA: Der nächste Schritt bestünde darin, das im Vertrag festgelegte Verfahren zu befolgen. Wenn der Vermieter selbst jedoch nicht mit der Anwendung dieser Bestimmungen einverstanden ist, muss der Mieter diese möglicherweise gerichtlich durchsetzen.

b. NEIN: In diesem Fall müssen Sie sich mit den Möglichkeiten befassen, die das geltende Recht und die Gerichtspraxis den Mietern eröffnen. Siehe hierzu die nachfolgenden Schritte.

SCHNEIDER GROUP unterstützt Sie gerne bei der Überprüfung Ihrer Mietverträge hinsichtlich Möglichkeiten zur Senkung oder zum Aufschub von Mietzahlungen.

2. Wurde der Mietvertrag vor der Einführung des Notstands in der jeweiligen Region abgeschlossen? Ist der Mieter nicht in der Lage, das Mietobjekt zu nutzen, oder hat sich der Zustand des Mietobjekts infolge der erhöhten Alarm- bzw. Notstandssituation erheblich verschlechtert?

a. JA zu beiden Fragen: In diesem Fall kann der Mieter vom Vermieter auf der Grundlage mehrerer Strategien eine Mietminderung verlangen:

• Wenn der Mieter nicht in der Lage ist, das Mietobjekt zu nutzen, kann er vom Vermieter eine Mietminderung auf Grundlage der Bestimmungen des neuen Föderalen Gesetzes Nr. 98-FZ vom 01. April 2020 verlangen. Falls der Vermieter der Mietminderung nicht freiwillig zustimmt, muss der Mieter unter Umständen gerichtlich vorgehen. Die Erfolgschancen in der jeweiligen gerichtlichen Auseinandersetzung steigen, wenn der Vermieter selbst dem Mieter den Zugang zu den Räumlichkeiten verbietet (z.B. wenn der Vermieter das Geschäftszentrum geschlossen hat). Wenn der Vermieter dem Mieter den Zugang zu den Räumlichkeiten jedoch nicht verbietet, die Mitarbeiter des Mieters jedoch aufgrund der gesetzlichen Verbote nicht in die Räumlichkeiten kommen können, dürften die Erfolgschancen des Mieters deutlich geringer sein. Das Gericht könnte auch Folgendes in Erwägung ziehen:
  • ob die Mitarbeiter des Mieters aus der Ferne arbeiten können;
  • ob der Mieter Umsatz-/Gewinnverluste als direkte Folge der Unfähigkeit, die Räumlichkeiten zu nutzen, erlitten hat (und nicht nur als wirtschaftliche Folge der Coronavirus-Pandemie);
  • ob einer der Mitarbeiter des Mieters tatsächlich in den Räumlichkeiten arbeitet.
• Bezugnahme auf Artikel 614 Absatz 4 des Zivilgesetzbuches der RF. Der Mieter muss nachweisen, dass sich die durch den Mietvertrag vorgesehenen Nutzungsbedingungen der Räumlichkeiten aus Gründen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, erheblich verschlechtert haben. Der Mieter muss die Möglichkeit und Verhältnismäßigkeit der beantragten Mietminderung in Bezug auf die Verschlechterung der Nutzungsbedingungen der Räumlichkeiten begründen und nachweisen;
• Eine andere Möglichkeit wäre der Verweis auf Artikel 451 des Zivilgesetzbuches der RF (wesentliche Veränderung der Umstände). Alle folgenden Bedingungen müssen erfüllt sein, um eine Mietminderung gemäß dem genannten Artikel 451 beantragen zu können:
  • beim Abschluss des Mietvertrags hatte keine der Parteien eine derartige Veränderung der Umstände vorhergesehen (z.B. wurde der Vertrag abgeschlossen, vor Erlassung der COVID-19-Beschränkungen);
  • es war nicht möglich, die Beschränkungen nachträglich zu bewältigen;
  • die Erfüllung des Mietvertrags ohne Änderung der Bestimmungen hätte die Ausgewogenheit der Vermögens- und Eigentumsinteressen der Parteien so untergraben und dem Interessenten einen derartigen Schaden zugefügt, dass er das, was er bei Vertragsabschluss rechtmäßig hätte erwarten dürfen, weitestgehend eingebüßt hätte;
• Aus den Gepflogenheiten oder dem Inhalt des Mietvertrages ergibt sich nicht, dass das Risiko einer Veränderung der Umstände vom Mieter getragen wird.
  Gemäß Absatz 4 des Artikels 451 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation ist eine Änderung des Mietvertrages aufgrund einer wesentlichen Veränderung der Umstände durch das Gericht nur in Ausnahmefällen zulässig (wenn die Beendigung des Vertrages öffentlichen Interessen zuwiderläuft oder den Parteien einen Schaden zufügt, der die zur Erfüllung des Vertrages zu den vom Gericht geänderten Bedingungen erforderlichen Kosten erheblich übersteigt). In der gegenwärtigen Situation gibt es jedoch gute Argumente für eine Anpassung der Vertragsbedingungen, da die derzeitige Krise vorübergehend ist und eine Kündigung des Mietvertrags sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter erheblichen Nachteil verursachen würde.
• Darüber hinaus kann der Mieter versuchen, den Mietvertrag unter Berufung auf Art. 451 des Zivilgesetzbuchs der RF (wesentliche Veränderung der Umstände) oder Art. 620 des Zivilgesetzbuchs der RF (das Objekt befindet sich aufgrund von Umständen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, in einem für die Nutzung ungeeigneten Zustand) vorzeitig zu kündigen. Der Erfolg der Kündigung des Mietvertrags durch das Gericht wird auch weitgehend davon abhängen, wie lange die veränderten Umstände andauern und wie stark sie sich auf die Parteien auswirken.

NEIN, der Mietvertrag wurde abgeschlossen, nachdem in der jeweiligen Region der erhöhte Alarmzustand oder die Notstandssituation verhängt worden war: In diesem Fall muss man andere Optionen prüfen, die den Mietern durch das geltende Recht und die Gerichtspraxis geboten werden. Die Erfolgsaussichten scheinen jedoch recht gering zu sein, da der Mieter den Mietvertrag bereits in Kenntnis der Beschränkungen im Zusammenhang mit der Einführung des erhöhten Alarmzustands oder der Notstandssituation abgeschlossen hat.

3. Hat der Vermieter das Gebäude geschlossen und dem Mieter den Zugang verboten?

a. JA: In diesem Fall scheinen die Chancen für eine Mietminderung auf der Grundlage von Artikel 614 Absatz 4 (siehe Abschnitt 2 oben) und Artikel 328 des Zivilgesetzbuches der RF (Versäumnis des Vermieters, seinen Gegenverpflichtungen aus dem Mietvertrag nachzukommen) recht gut zu stehen.

b. NEIN: In diesem Fall müssen Sie andere Optionen prüfen, die den Mietern durch das geltende Recht und die Praxis der Gerichte geboten werden.

Bitte beachten Sie, dass die obige Übersicht allgemeiner Natur ist und die Rechtsberatung zu einem bestimmten Mietvertrag und einer bestimmten Situation eines Mieters von Räumlichkeiten nicht ersetzen kann und auch nicht ersetzen soll.