Kann ein Unternehmen seine Mietzahlungen aufschieben? SCHNEIDER GROUP kommentiert

Am 1. April 2020 wurde das föderale Gesetz Nr. 98-FZ „Über die Einführung von Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation in Fragen der Vorbeugung und Bewältigung von Notfallsituationen“ verabschiedet und ist seitdem in Kraft (nachstehend „Gesetz Nr. 98-FZ“).

Im Folgenden betrachten und kommentieren wir die Bestimmungen des Gesetzes Nr. 98-FZ hinsichtlich der Möglichkeit als Mieter einer Immobilie einen Mietzinsabschlag oder eine Mietminderung erhalten zu können. Im Gegensatz zur Verordnung der Regierung der Russischen Föderation vom 19.03.2020 № 670-r „Über Maßnahmen zur Unterstützung kleiner und mittlerer Unternehmen“, die die Einführung eines Zahlungsaufschubs für die Miete von staatlichem oder kommunalem Eigentum vorsieht, beschränkt sich das Gesetz № 98-FZ nicht nur auf diese Möglichkeit. Dementsprechend können die Bestimmungen des Gesetzes Nr. 98-FZ auf Eigentum jeglicher Form, einschließlich Privateigentum, Anwendung finden.

Der Text des Artikels 19, Gesetz Nr. 98-FZ, über die vorgeschlagenen Maßnahmen für Immobilienmietverträge ist nachstehend mit unseren Anmerkungen aufgeführt:

Artikel 19

1. Festlegung, dass in Bezug auf Immobilienmietverträge, die vor der Einführung des erhöhten Bereitschaftsmodus bzw. der Notfallsituation im Jahr 2020 geschlossen wurden, der Vermieter verpflichtet ist, innerhalb von 30 Tagen ab Datum der Antragstellung des Mieters für das betreffende Immobilienobjekt eine Zusatzvereinbarung abzuschließen, die einen Zahlungsaufschub für die im Jahr 2020 festgelegte Miete vorsieht (in Übereinstimmung mit Artikel 11 des Bundesgesetzes Nr. 68-FZ vom 21. Dezember 1994 „Über den Schutz der Bevölkerung und der Gebiete vor natürlichen und vom Menschen verursachten Notsituationen“ (in der durch dieses föderale Gesetz geänderten Fassung). Die Voraussetzungen und Bedingungen für einen solchen Aufschub werden von der Regierung der Russischen Föderation festgelegt.

KOMMENTAR: Mieter, die vor dem staatlichen Beschluss zur Einführung eines erhöhten Bereitschaftsmodus oder einer Notfallsituation auf russischem Staatsgebeit im Jahr 2020, Mietverträge abgeschlossen haben, sind dazu berichtigt, vom Vermieter den Abschluss einer Zusatzvereinbarung zu verlangen, der einen Zahlungsaufschub für die festgelegte Miete in 2020 gewährleistet. Gleichzeitig ist der Vermieter zum Abschluss einer solchen Zusatzvereinbarung verpflichtet. Hierzu muss die russische Regierung die Bedingungen für einen solchen Aufschub festlegen.

Solange eine derartige Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien nicht getroffen ist, hat der Mieter die Zahlungen zu den bisherigen Bedingungen zu leisten.

In diesem Fall ist das Recht auf Aufschub nicht von der Nichtnutzbarkeit der Immobilie oder anderen erschwerten Umständen abhängig. Dies bedeutet, dass grundsätzlich jeder Mieter das Recht auf einen Aufschubvertrag mit dem Vermieter hat. Hierzu gilt es jedoch, die entsprechende Regierungserklärung der Russischen Föderation bezüglich der Bedingungen und Voraussetzungen von Aufschiebungen abzuwarten.

1. Die Höhe der Miete aus Immobilienmietverträgen, die vor der Einführung des erhöhten Bereitschaftsmodus bzw. der Notfallsituation im Jahr 2020 geschlossen wurden, kann jederzeit durch eine Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien geändert werden (in Übereinstimmung mit Artikel 11 des Bundesgesetzes Nr. 68-FZ vom 21. Dezember 1994 „Über den Schutz der Bevölkerung und der Gebiete vor natürlichen und vom Menschen verursachten Notsituationen“ (in der durch dieses föderale Gesetz geänderten Fassung).

KOMMENTAR: Die Bedeutung der Aufnahme dieses Teils 2 in das Gesetz Nr. 98-FZ ist unklar. Die Parteien sind durch eine gegenseitige Vereinbarung in den Bedingungen ihrer Mietverträge in keiner Weise eingeschränkt. Diese Norm bewirkt weder eine Verbesserung noch eine Verschlechterung der Situation für die Mieter.

1. Der Mieter hat im Rahmen von Immobilienmietverträgen das Recht, eine Mietminderung für den Zeitraum 2020 zu verlangen, da die Immobilie aufgrund des Regierungsbeschlusses über die Einführung eines erhöhten Bereitschaftsmodus bzw. einer Notfallsituation nicht genutzt werden kann (in Übereinstimmung mit Artikel 11 des Bundesgesetzes Nr. 68-FZ vom 21. Dezember 1994 „Über den Schutz der Bevölkerung und der Gebiete vor natürlichen und vom Menschen verursachten Notsituationen“ (in der durch dieses föderale Gesetz geänderten Fassung).

KOMMENTAR: Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter eine Reduzierung der Miete für den Zeitraum 2020 zu verlangen, da die Immobilie aufgrund der Einführung eines erhöhten Bereitschaftsmodus oder einer Notfallsituation nicht genutzt werden kann.

Im Gegensatz zu den Bestimmungen von Teil 1 des Artikels 19 des Gesetzes Nr. 98-FZ über den Aufschub der Mietzahlungen, muss der Mieter, wenn er eine Reduzierung der Mietzahlungen verlangt, die nichtmögliche Nutzbarkeit der Immobilie nachweisen. Wenn im aufgeführten Teil 3 des Gesetzes Nr. 98-FZ keine Angaben darüber gemacht werden, in welcher Form es unmöglich ist, die Immobilie zu nutzen, wird davon ausgegangen, dass eine Nutzung der Immobilie entsprechend dem im Mietvertrag festgelegten Zweck nicht möglich ist. Was die Mietverträge betrifft, in denen die Parteien den Zweck der zu vermietenden Immobilie nicht spezifiziert haben – in diesem Fall dürften die Risiken auf die Mieter entfallen, da der Mietvertrag theoretisch die Nutzung dieser Immobilie nicht für Zwecke verbietet, die nicht durch öffentliche Stellen beschränkt sind (z.B. zur Unterbringung eines Lebensmittelgeschäfts). Ein weiteres Problem mit der eingeführten Norm ist, dass sie keinen Mechanismus oder kein Verfahren zur Berechnung der Höhe der Mietsenkung vorsieht. Das Gesetz Nr. 98-FZ sagt jedoch nichts über die Nichtzahlung der vollen Miete für die Zeit der Nutzungsunfähigkeit aus. Dementsprechend sollte die Höhe der Mietsenkung durch Verhandlungen zwischen den Parteien festgelegt werden.

Bei der Begründung der Höhe der beantragten Mietsenkung kann sich der Mieter möglicherweise auf die Notwendigkeit berufen, dass seine derzeitigen Mietausgaben im Verhältnis zum Gesamtbetrag seiner erheblich reduzierten Einnahmen stehen müssen. Dieser Ansatz mag für Geschäftsräume des Einzelhandels funktionieren, könnte aber für Büromieter ungeeignet sein. Eine andere Möglichkeit kann ein Verweis auf eine Erhöhung der Ausgaben des Mieters aufgrund der Unmöglichkeit, das Büro zu nutzen, sein – zum Beispiel IT-Ausgaben im Zusammenhang mit der Bereitstellung eines Remote-Zugriffs für jeden Mitarbeiter usw.