Der Föderationsrat genehmigte einen Gesetzentwurf, der es Mietern erlaubt, die Erfüllung von Mietverträgen zu verweigern

Am 2. Juni 2020 verabschiedete der Föderationsrat der Russischen Föderation den Gesetzentwurf Nr. 953580-7 „Über die Änderung einiger Gesetze der Russischen Föderation zwecks Ergreifung von Dringlichkeitsmaßnahmen zur Sicherung der nachhaltigen Entwicklung der Wirtschaft und zur Verhinderung der Folgen der Ausbreitung der neuen Coronavirus-Infektion“ (nachfolgend – der „Gesetzentwurf“), der den Mietern aus den am stärksten betroffenen Branchen das Recht zur einseitigen Kündigung ihrer Mietverträge einräumt.

Der Gesetzesentwurf wurde als Kompromisslösung für den Fall ausgearbeitet, dass es einem Mieter aus einer der am stärksten betroffenen Branchen (Cafés, Restaurants, Hotels, Schönheitssalons usw.) unmöglich ist geschäftlich tätig zu sein, dieser Verluste erleidet, und sich mit dem Vermieter nicht auf einen entsprechenden Mietnachlass einigen kann.

Der Gesetzentwurf ändert u.a. Artikel 19 des Föderalen Gesetzes Nr. 98-FZ vom 1. April 2020 „Über die Änderung einiger Gesetze der Russischen Föderation zu Fragen der Verhinderung und Beseitigung von Notfallsituationen“ (zuvor haben wir ausführlich analysiert) und bietet Mietern die Möglichkeit, einseitig außergerichtlich von einem Mietvertrag zurückzutreten, sofern jede der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• der Mieter ist ein kleines oder mittleres Unternehmen (KMU),
• der Mieter ist in einer Branche der russischen Wirtschaft tätig, die besonders stark von COVID-19 betroffen sind (gemäß der durch die Verordnung der Regierung der Russischen Föderation Nr. 434 vom 3. April 2020 verabschiedeten Liste),
• der Mietvertrag wurde vor Einführung des erhöhten Bereitschaftszustands bzw. der Nofallsituation durch die staatlichen Behörden der Russischen Föderation abgeschlossen,
• der Mietvertrag wurde für Gebäude, Bauten, Nichtwohngebäude oder Teile davon abgeschlossen, die für Tätigkeiten in einer von COVID-19 besonders stark betroffenen Branche genutzt werden,
• obwohl der Mieter beim Vermieter eine Mietminderung beantragt hat, wurde innerhalb von 14 Tagen nach dem Antrag keine Einigung zwischen Mieter und dem Vermieter erzielt,
• der Mieter hat das Recht auf Mietminderung für bis zu einem Jahr
• der Mieter hat bis zum 1. Oktober 2020 sein Recht auf einseitigen Rücktritt vom Mietvertrag ausgeübt.

Im Falle einer solchen Kündigung verbleibt die im Mietvertrag vorgesehene Sicherheitszahlung (Kaution) beim Vermieter. Gleichzeitig werden dem Mieter keine Verluste in Form von entgangenen Gewinnen, Verluste bei Vertragsauflösung oder andere Belastungen in Rechnung gestellt, die das Recht des Mieters zur Vertragsauflösung berühren.

Es ist zu beachten, dass der Gesetzesentwurf keine Kriterien für die Mietminderung festlegt, d.h. der Mieter kann theoretisch vom Vermieter verlangen, die Miete um 90% oder mehr zu senken. Im Falle des Nichtzustandekommens einer Vereinbarung hat der Mieter das Recht, einseitig vom Vertrag zurückzutreten.

Der Gesetzesentwurf legt auch keine Frist für die Benachrichtigung des Vermieters durch den Mieter über die beabsichtigte Beendigung des Mietvertrags fest, was den Vermieter bei einer vorausgehenden Suche nach einem neuen Mieter behindern könnte.

Unklar ist das Verhältnis zwischen den Bestimmungen des Gesetzentwurfs über die Mietminderung und den bisher verabschiedeten Normen des Absatzes 3, Artikels 19 des Föderalen Gesetzes Nr. 98-FZ vom 1. April 2020 „Über die Änderung einiger Rechtsakte der Russischen Föderation zur Verhinderung und Bewältigung von Notsituationen“ festgelegt ist. In diesem Absatz hat der Gesetzgeber bereits das Recht des Mieters vorgesehen, vom Vermieter eine Reduzierung der Miete für das Jahr 2020 zu verlangen. Während dieses Recht auf der Unfähigkeit beruhte, das gemietete Objekt zu diesem Zweck zu nutzen, enthält der aktuelle Gesetzentwurf solche Bedingungen nicht.