Сможет ли бизнес получить отсрочку по аренде? Комментарии SCHNEIDER GROUP.

06/04/2020
1 апреля 2020 года был опубликован и вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – «Закон № 98-ФЗ»).

Ниже мы рассмотрим и прокомментируем положения Закона № 98-ФЗ, касающиеся возможности получения арендаторами недвижимого имущества отсрочки по уплате арендной платы или снижения арендной платы. В отличие от Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», предусматривающего введение отсрочки по уплате арендной платы для арендаторов государственного имущества, Закон № 98-ФЗ не ограничивает возможность его применения только к государственному или муниципальному имуществу. Соответственно, положения Закона № 98-ФЗ могут применяться к имуществу любой формы собственности, в том числе, частной.

Текст статьи 19 Закона № 98-ФЗ, касающейся мер, предлагаемых в отношении договоров аренды недвижимого имущества, приведен ниже с нашими комментариями:

Статья 19

  • Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
КОММЕНТАРИЙ: Арендаторы по договорам аренды, заключенным до принятия в 2020 году органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта, имеют право потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку по уплате арендной платы, предусмотренной в 2020 году. При этом арендодатель обязан заключить такое дополнительное соглашение. Для этого Правительство РФ должно установить условия и сроки такой отсрочки.

Пока такое дополнительное соглашение сторонами не заключено, арендатор обязан уплачивать арендную плату на старых условиях.

При этом право на отсрочку не обусловлено невозможностью использования имущества либо какими-либо иными затруднительными обстоятельствами арендатора. То есть, по общему правилу, любой арендатор имеет право потребовать от арендодателя заключения с ним соглашения об отсрочке. Необходимо только дождаться разъяснения от Правительства РФ об условиях и сроках отсрочки.
  • Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
КОММЕНТАРИЙ: Смысл включения данной части 2 в Закон № 98-ФЗ неясен. Стороны не ограничены в любом изменении по соглашению сторон условий заключенных ими договоров аренды необходимое количество раз. Эта норма никак не улучшает и не ухудшает положение арендаторов.
  • Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
КОММЕНТАРИЙ: Арендатору предоставляется право потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования недвижимого имущества по причине введения режима повышенной готовности или ЧС.

В отличие от положений части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ об отсрочке уплаты арендных платежей, при требовании об уменьшении арендной платы арендатор обязан доказать невозможность использования имущества. В отсутствие уточнений в указанной части 3 Закона № 98-ФЗ о том, как именно невозможно использовать имущество, предполагается, что подразумевается невозможность использования имущества в соответствии с его целевым назначением, указанным в договоре аренды. Что касается тех договоров аренды, в которых стороны не указали целевое назначение передаваемого в аренду имущества – в этом случае риски, скорее всего, ложатся на плечи арендаторов, так как теоретически договор аренды не запрещает использовать это недвижимое имущество в целях, не ограниченных органами государственной власти (например, для размещения продовольственного магазина).

Еще одна проблема введенной нормы заключается в том, что в ней не установлен механизм или порядок расчета суммы снижения арендной платы. При этом Закон № 98-ФЗ ничего не говорит о том, что можно полностью не платить арендную плату за период невозможности пользования имуществом. Соответственно, размер снижения арендной платы должен быть определен по результатам переговоров сторон.

При обосновании размера запрашиваемого снижения арендной платы арендатор может потенциально ссылаться на необходимость сохранения доли расходов на аренду в отношении общей суммы своих доходов, которые существенно снизились. При этом такой подход может сработать в отношении помещений ритейл бизнеса, но может не подойти для арендаторов офисных помещений. Другим вариантом может быть ссылка на увеличение расходов арендатора в связи с невозможностью использования офиса – например, расходов на IT, связанных с обеспечением удаленного доступа каждому работнику, и так далее.

Напишите нам

Идёт отправка...