Может ли Ваш бизнес претендовать на снижение арендной платы?

В нынешних обстоятельствах, связанных с распространением COVID-19, многие компании сталкиваются с невозможностью освобождения от своих обязательств по оплате арендной платы по соответствующим договорам.

Если арендатор относится к отраслям, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса COVID-19  (рестораны, отели, туризм, авиаперевозки и т. д.), он имеет право запросить отсрочку арендных платежей (как мы ранее подробно описали). Аналогичные меры принимаются в отношении недвижимого имущества, арендуемого предприятиями у государственных или муниципальных органов власти.

Но существуют ли какие-либо защитные меры для других типов арендаторов в их арендных отношениях?

Мы предлагаем арендатору предпринять следующие шаги, чтобы оценить свои шансы уменьшить арендную плату или получить рассрочку по ее уплате:

1. Первым и очевидным шагом будет анализ самого договора аренды — предусматривает ли он возможность для арендатора требовать уменьшения арендной платы при определенных обстоятельствах? 
Могут ли соответствующие положения применяться к текущей ситуации?
 
а. ДА: Следующим шагом будет следование процедуре, изложенной в договоре. Однако, если арендодатель не согласен применять эти положения добровольно, арендатору может потребоваться их принудительное исполнение через суд.

б. НЕТ: в этом случае вам необходимо рассмотреть варианты, предлагаемые арендаторам в соответствии с действующим законодательством и судебной практикой. Также ознакомьтесь с другими изложенными нами опциями.

SCHNEIDER GROUP будет рада помочь арендаторам проанализировать договоры аренды, чтобы определить, действительно ли они предоставляют арендатору какие-либо варианты для уменьшения или отсрочки арендных платежей.

2. Был ли договор аренды заключен до того, как в соответствующем регионе был введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации? Арендатор не может использовать арендованные помещения, или их состояние значительно ухудшилось в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации?

а. ДА на оба вопроса: в этом случае арендатор может требовать снижения арендной платы с арендодателя по нескольким основаниям:

• если арендатор не может использовать арендованное имущество, он может потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы на основании положений нового Федерального закона от 01 апреля 2020 г. № 98-ФЗ. В случае, если арендодатель добровольно не соглашается на снижение арендной платы арендатору может потребоваться обратиться в суд.Шансы на успех в соответствующем судебном споре возрастут, если арендодатель сам запретит доступ арендатора в помещение (например, арендодатель закрыл бизнес-центр). Однако, если арендодатель не препятствует доступу арендатора в помещение, но сотрудники арендатора не могут прийти в помещение из-за законодательных запретов — шансы арендатора, по-видимому, будут значительно ниже.Суд также учитывает следующее: 
• могут ли сотрудники арендатора работать удаленно;
• снизился ли размер оборота / прибыли арендатора непосредственно по причине невозможности использования помещения (а не только как экономический результат распространения коронавирусной инфекции);
• работают ли кто-либо из сотрудников арендатора из офиса (арендованных помещений).
• Ссылаясь на пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Арендатору необходимо будет доказать, что условия использования помещений, предусмотренные договором аренды, значительно ухудшились по причинам, за которые арендатор не несет ответственности. Арендатору необходимо будет обосновать и доказать возможность и соразмерность запрашиваемого снижения арендной платы с ухудшением условий пользования помещением;
• Другой вариант — обратиться к статье 451 Гражданского кодекса РФ (существенное изменение обстоятельств). Для подачи заявления об уменьшении арендной платы в соответствии с указанной статьей 451 Гражданского кодекса РФ должны быть выполнены все следующие условия: 
• при заключении договора аренды ни одна из сторон не предвидела такого изменения обстоятельств (например, соглашение было заключено до введения ограничений в связи с пандемией коронавируса);
• невозможно было преодолеть ограничения после их возникновения;
• исполнение договора аренды без изменения его условий могло бы настолько подорвать баланс имущественных интересов сторон и нанести такой ущерб заинтересованной стороне, что она в значительной степени потеряла бы то, что имела право ожидать при заключении соглашения;
• Из условий договора аренды не следует, что риск изменения обстоятельств несет арендатор.
  

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, изменение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств допускается судом только в исключительных случаях (когда расторжение договора противоречит общественным интересам или влечет за собой ущерб сторон, который значительно превышает расходы, необходимые для выполнения соглашения на условиях, измененных судом). Однако в данной ситуации имеются веские аргументы для внесения изменений, поскольку текущий кризис носит временный характер и расторжение договора аренды может нанести существенный ущерб как собственнику, так и арендатору.

• Кроме того, арендатор может попытаться досрочно расторгнуть договор аренды, ссылаясь на статью 451 Гражданского кодекса РФ (существенное изменение обстоятельств) или статью 620 Гражданского кодекса РФ (имущество находится в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности). Успех прекращения аренды судом также будет в значительной степени зависеть от того, как долго будут продолжаться изменения обстоятельств и насколько они будут влиять на стороны.

б. НЕТ, договор аренды был заключен после того, как в соответствующем регионе был введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации: в этом случае вам необходимо рассмотреть варианты, предлагаемые арендаторам в соответствии с действующим законодательством и судебной практикой. Однако, вероятность успеха представляется довольно низкой, поскольку арендатор заключил договор аренды, уже зная об ограничениях, связанных с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

3. Арендодатель закрыл здание и ограничил к нему доступ арендатора?

а. ДА: в этом случае шансы на снижение арендной платы представляются достаточно неплохими на основании пункта 4 статьи 614 (см. Раздел 2 выше) и статьи 328 Гражданского кодекса РФ (неисполнение арендодателем своих встречных обязательств по договору аренды)).

б. НЕТ: в этом случае вам необходимо рассмотреть варианты, предлагаемые арендаторам в соответствии с действующим законодательством и судебной практикой.

Обратите внимание, что приведенный выше обзор носит общий характер и не может заменять юридические консультации по конкретному договору аренды и конкретной ситуации арендатора помещения.

По вашему запросу SCHNEIDER GROUP будет рада предоставить соответствующие юридические консультации по вопросам арендных отношений.