09.06.2020
Совет Федерации одобрил законопроект, разрешающий арендаторам отказываться от исполнения договоров аренды
2 июня 2020 года Совет Федерации РФ одобрил законопроект № 953580-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – «Законопроект»), предоставляющий право арендаторам из наиболее пострадавших отраслей в одностороннем порядке расторгать заключенные ими договоры аренды.
Законопроект был подготовлен в качестве компромиссного варианта разрешения ситуации, при которой арендатор, несущий убытки по причине невозможности осуществления деятельности в одной из наиболее пострадавших отраслей (кафе, рестораны, гостиницы, салоны красоты и т.д.), не мог прийти к договоренности с арендодателем относительно получения скидки по аренде в этой связи.
Законопроект, среди прочего, вносит дополнения в статью 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (который мы подробно анализировали ранее) и предоставляет арендаторам возможность в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды при соблюдении каждого из следующих условий:
Стоит отметить, что законопроект не устанавливает каких-либо критериев для снижения арендной платы, то есть арендатор потенциально может потребовать от арендодателя снижения размера арендной платы до 90% или более. В случае недостижения договоренности у арендатора возникнет право на односторонний отказ от договора. Также Законопроект не устанавливает и срока для уведомления арендатором арендодателя о планируемом расторжении договора аренды, что может помешать арендодателю заранее начать поиск новых арендаторов.
Не совсем ясным представляется соотношение предусмотренных Законопроектом положений о снижении арендной платы с ранее принятыми нормами пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». В указанном пункте законодатель уже предоставил право арендатору требовать от арендодателя снижения арендной платы за 2020 год. При этом указанное право было обусловлено невозможностью использовать арендуемое имущество по назначению. Текущий Законопроект не содержит такого рода условий.
Законопроект был подготовлен в качестве компромиссного варианта разрешения ситуации, при которой арендатор, несущий убытки по причине невозможности осуществления деятельности в одной из наиболее пострадавших отраслей (кафе, рестораны, гостиницы, салоны красоты и т.д.), не мог прийти к договоренности с арендодателем относительно получения скидки по аренде в этой связи.
Законопроект, среди прочего, вносит дополнения в статью 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (который мы подробно анализировали ранее) и предоставляет арендаторам возможность в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды при соблюдении каждого из следующих условий:
- арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства (МСП)
- арендатор осуществляет деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (в соответствии с Перечнем, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434)
- договор аренды заключен до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации
- договор аренды заключен в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления деятельности в отрасли, в наибольшей степени пострадавшей от распространения коронавирусной инфекции
- арендатор обратился к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы, но соглашение между арендатором и арендодателем не было достигнуто в течение 14 дней с момента обращения арендатора
- арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года
- арендатор вправе реализовать свое право на односторонний отказ от договора аренды не позднее 1 октября 2020 года.
Стоит отметить, что законопроект не устанавливает каких-либо критериев для снижения арендной платы, то есть арендатор потенциально может потребовать от арендодателя снижения размера арендной платы до 90% или более. В случае недостижения договоренности у арендатора возникнет право на односторонний отказ от договора. Также Законопроект не устанавливает и срока для уведомления арендатором арендодателя о планируемом расторжении договора аренды, что может помешать арендодателю заранее начать поиск новых арендаторов.
Не совсем ясным представляется соотношение предусмотренных Законопроектом положений о снижении арендной платы с ранее принятыми нормами пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». В указанном пункте законодатель уже предоставил право арендатору требовать от арендодателя снижения арендной платы за 2020 год. При этом указанное право было обусловлено невозможностью использовать арендуемое имущество по назначению. Текущий Законопроект не содержит такого рода условий.